نظرا لأهمية العقار في جميع نواحي الحياة و لقيمته المرتفعة من جهة و لتأخر عملية مسح الأراضي المقررة منذ السبعينات و ما نتج عنه من فوضي في البيوع العقارية سواء في الأراضي العارية أو المبنية خرقا لقانون العمران من جهة أخري و أن تفشي ثقافة سرعة الربح بشتى الوسائل مع الضغط في ازدياد عدد السكان و تمركزه في المدن الكبرى و عجز الدولة في حل أزمة السكن كلها كانت أهم الأسباب التي أفرزت نزاعات عقارية متشعبة منها ما طرحت علي الإدارة كالبلديات و أغلبها طرحت علي القضاء و من النزاعات من تنتظر من يحركها لتجد حلا.
و الذي يهمنا في دراسة المنازعات هي تلك الطلبات المطروحة علي الجهات القضائية و التي ترمي إلي الفصل في النزاع بأحكام نهائية، كما نستبعد من مجال الدراسة تلك المنازعات العقارية المطروحة علي القضاء الجزائي كموضوع التعدي علي الملكية العقارية و التزوير في العقود المتضمنة حقوق عينية عقارية المنصوص عليها في قانون العقوبات أو في القوانين الخاصة كقانون 90/29 المتعلق بالتهيئة و التعمير.
كانت جل المنازعات العقارية قبل سنة 1994 تطرح علي القسم المدني للمحاكم و نظرا لكثرة و تعقد القضايا العقارية اقتضي توفير قضاة متخصصين للبت في النزاعات العقارية و من ثم استحدث قسم عقاري علي مستوي المحاكم بموجب قرار وزير العدل المؤرخ في 1994/04/01 المتمم للقرار المؤرخ في 1990/09/25 الذي يحدد عدد أقسام المحاكم و بالرغم من تواجد هذه الأقسام فلم يمنع المتقاضين من طرح المنازعات العقارية علي الأقسام الأخرى و لاسيما القسم المدني الذي لا يجوز له رفض الدعوي العقارية لعدم الاختصاص النوعي لانعدام الأساس القانوني و لكون أن الأقسام موضوعة بموجب قرار الوزير للتخصص فقط.
و مع صدور قانون الإجراءات المدنية و الإدارية سنة 2008 أبقي علي نفس المبدأ و هو اختصاص النوعي العام للمحكمة مستثنيا فيها القسم الاجتماعي نظرا لاختلاف تشكيلته علي بقية الأقسام طبقا للمادة 32 من قانون الإجراءات المدنية كما أعطى أهمية لبعض الأقسام و منها القسم العقاري دون أن ننسي بأن للمحاكم الإدارية و مجلس الدولة حق فظ المنازعات العقارية كلما توفرت فيها شروط الاختصاص المحددة في المواد 800، 801 و 901 من قانون الإجراءات المدنية.
و عليه فإن موضوع الدراسة يتناول محورين هما:
.1 المنازعة العقارية أمام القضاء العادي
.2 المنازعة العقارية أمام القضاء الإداري
المحور الأول: المنازعة العقارية أمام القضاء العادي:
الفرع الأول: الاختصاص الإقليمي:
المبدأ أن الاختصاص الإقليمي بوجه عام يؤول للجهة القضائية التابع لها موطن المدعي عليه طبقا للمادة 37 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و أن الاستثناء المذكور في الفقرة الأولي من المادة 40 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية جعل من الدعاوي العقارية بما فيها دعاوي الأشغال العقارية و دعاوي الإيجار المدني و التجاري و دعاوي الأشغال العمومية يكون الاختصاص فيها إما لمحكمة وجود العقار بالنسبة للدعاوي المرتبطة بالعقار أو محكمة تنفيذ الأشغال بالنسبة للدعاوي الأشغال العمومية و هو ما أكدته المادة 518 من قانون الإجراءات عندما تناولت الاختصاص الإقليمي للقسم العقاري الموجود بالمحكمة.
إ ن هذا الاستثناء في الاختصاص الإقليمي في العقار إلزامي و بالتالي تكون المادة 40 من قانون الإجراءات قد استبعدت صراحة في الفقرة الأولي منها تطبيق مبدأ ارتباط الاختصاص الإقليمي للمحكمة بموطن المدعي عليه.
و تجدر الإشارة أن المحكمة إذا قبلت الدفع بعدم الاختصاص حكمت به دون أن تتطرق لموضوع الدعوي كما لها الحق في إنذار الخصوم شفاهة لتقديم طلباتهم في الموضوع و تفصل في هذه الحالة بالنظر في الاختصاص فإن رفضته تطرقت للموضوع.
الاختصاص الإقليمي في التركة أو الميراث:
إن جل النزاعات حوا التركة أو الميراث تنصب علي العقارات فتثار في بعض الأحيان نزاعات متعلقة بملكية الهالك للعقار أو حتى الطعن بالبطلان في عقد هبة أو وصية الهالك فنجد وقوع قانون الإجراءات في تناقض فجعل الفقرة الثانية من المادة 40 توكل اختصاص مواد الميراث و يدخل ضمنها دعاوي قسمة عقارات الناتجة عن التركة أمام محكمة موطن المتوفى دون سواها من المحاكم و هو ما أكدته المادة 498 من قانون الإجراءات بينما نجد أن قسمة العقارات تخضع لاختصاص المحكمة أين يتواجد العقار بصريح الفقرة التاسعة و المادة 512 و المادة 518 من قانون الإجراءات.
ويعني ذلك أن الاختصاص الإقليمي في مادة التركة أو الميراث لما يتضمن نزاع عقاري كالقسمة يكون الاختصاص الإقليمي فيه لمحكمة موطن المتوفى أو موطن مكان تواجد العقار ولا يجوز لكلا المحكمتين أن تقبل أي دفع بعدم الاختصاص الإقليمي لوجود نص في كلا الحالتين يجيز الاختصاص و إن حصل تنازع في الاختصاص يتبع في شأن ذلك القواعد المقررة في المادة 398 و ما يليها من قانون الإجراءات المدنية و الحل الذي نراه هو إعادة تعديل هذه المواد المتناقضة في الاختصاص الإقليمي و جعل اختصاص البت في موضوع التركة أو الميراث لمحكمة مكان تواجد أحد عقارات الهالك لاعتبار أن نية المشرع هو تكريس مبدأ الاختصاص الإقليمي لمكان تواجد العقار و هو مؤكد لما قرر اختصاص المنازعات التي تتعلق بالهبة و الوصية في العقارات لمكان تواجد العقار طبقا للفقرة السابعة من المادة 512 و المادة 518 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
شروط الدفع بعدم الاختصاص الإقليمي:
لقد أكد المشرع في القانون الجديد أن مسألة الاختصاص الإقليمي ليست من النظام العام بخلاف الاختصاص الإقليمي أمام القضاء الإداري كما سنري و جعل قبوله مرتبط بثلاث شروط:
-لا يجوز أن يثيره القاضي من تلقاء نفسه لعدم تعلقه بالنظام العام فعلي أطراف الخصومة التمسك به.
-يجب أن يثار قبل أي دفاع في الموضوع و قبل أي دفع بعدم القبول حسب الحالات و غيرها المذكورة في المادة 67 من قانون الإجراءات (المادة 47(.
-أن يسبب من تمسك بالدفع بعدم الاختصاص (المادة 51) و المراد به تبريره:
أولا: واقعا: من حيث بيان مثلا أن العقار غير تابع لبلدية تدخل في نطاق اختصاص المحكمة الإقليمي المرفوع أمامها الدعوي.
ثانيا: قانونا: ذكر المرجع القانوني الذي يجعل من النزاع المطروح علي محكمة غير مختصة إقليميا.
- أن يقوم من تمسك بهذا الدفع بتسمية المحكمة صاحبة الاختصاص.
- لا يجوز إثارة هذا الدفع من المدعي (المادة 51) و أن هذا الأمر منطقي ولا يحتاج لنص باعتبار أنه ليس من مصلحة المدعي أن يقدم دفاع ضد نفسه يؤدي حتما عند قبوله من المحكمة إلي خسران الدعوي بل إذا أدرك المدعي خطأه فله وسائل أخري لإنهاء الخصومة و إعادة طرحها أمام المحكمة الإقليمية المختصة.
الاختصاص الإقليمي الإتفاقي:
الأصل و تفاديا للفراغ القانوني الذي كان سائدا في قانون الإجراءات السابق فإن قانون الإجراءات الجديد و في مادته 45 منعت الأشخاص من الاتفاق في العقود المبرمة بينهم علي تحديد اختصاص إقليمي لمحكمة غير الاختصاص الوارد في القانون و تبعا له نري ضرورة الرجوع للقانونيين في تحرير العقود تجنبا للعواقب التي قد تنجر عند الخطأ في الاتفاق علي تعيين محكمة غير مختصة.
و أن قانون الإجراءات المدنية و خروجا عن الأصل أجاز استثنائين :
1- اتفاق مسبق عن النزاع: أجاز قانون الإجراءات في العقود المبرمة بين التجار جواز اشتراط اختيار الاختصاص الإقليمي للمحكمة (المادة 45).
2- اتفاق بعد النزاع: كما أجازت المادة 46 من قانون الإجراءات للخصوم الحضور أمام القاضي و لو كان غير مختص إقليميا و التوقيع علي تصريح بطلب التقاضي و هي قرينة علي تنازل المدعي عليهم أو المدخلين في الخصام من استعمال وسيلة الدفع بعدم الاختصاص الإقليمي لكون أن هذه المسألة ليست من النظام العام فأجاز المشرع الاتفاق علي مخالفتها فأضحت قواعد الاختصاص الإقليمي في الإستثنائين قواعد مكملة يحترم فيها القاضي سلطان إرادة الأطراف علي مستوي درجات التقاضي.
الفرع الثاني : الاختصاص النوعي:
تكون المحكمة مختصة نوعيا في جميع القضايا و تفصل فيها الأقسام حسب موضوع النزاع بعد جدولة القضية طبقا للمادة 32 من قانون الإجراءات و الملاحظ أن هذا القانون و نظرا لأهمية العقار فقد نظم الفصل الثالث من الباب الأول من الكتاب الثاني عنوان تحت تسمية القسم العقاري و ذكرها اختصاصها العام في المادة 511 مبينا فيها أن القسم العقاري يختص نوعيا بالمنازعات المتعلقة بالأملاك العقارية و أورد بعض مواضيع الاختصاص في المادة 512 و خص علي سبيل المثال بعض أنواع القضايا التي عرفتها المحاكم وهي: نزعات حق الملكية و العقوق العينية كالرهن الرسمي – دعوي الحيازة- التقادم – حق الانتفاع...نشاطات الترقية العقارية و يدخل فيه عملية البناء أو تجديد أملاك قصد الإيجار أو البيع أو لتلبية حاجات شخصية كالتعاونية العقارية – الملكية المشتركة في العقارات المبنية – الملكية علي الشيوع – إثبات الملكية العقارية – الشفعة – الهبة و الوصية في العقار – التنازل عن الملكية و حق الانتفاع – القسمة و تحديد المعالم – إيجار السكنات و المحلات المهنية – إيجارات فلاحيه.
كما أدرجت المواد 513 إلي 517 اختصاصات القسم العقاري في موضوع النزاعات القائمة بين الفلاحين المستغلين لأراضي الدولة فيما بينهم أو مع الغير - نزاعات تتعلق بإبطال أو فسخ أو تعديل أو نقض حقوق تم شهرها – منازعات الترقيم المؤقت في السجل العقاري القائمة بين الأشخاص الخاضعين للقانون الخاص – منازعات المتعلقة بمقايضات تابعة لأملاك الدولة مع عقارات تابعة لأملاك خاصة.
و الملاحظ أن الاختصاص النوعي للقسم العقاري علي مستوي المحاكم اختصاص غير مانع فقد يلجأ بعض الأشخاص لطرح دعوي عقارية علي القسم المدني و لا يجوز لهذا الأخير رفضها لعدم الاختصاص النوعي باعتبار أن الجهات القضائية لها الاختصاص العام و هو ما جعل الفقرة الخامسة من المادة 32 تعطي الاختصاص للقسم المدني للمحاكم التي تفتقد للأقسام الأخرى باستثناء القسم الاجتماعي و حتى التجاري الغير مذكور لإخلاف التشكيلة.
و لإرغام المتقاضين علي اختيار القسم المتخصص فقد أجازت الفقرة السادسة من المادة 32 من قانون الإجراءات قيام أمين الضبط (صندوق المحكمة) بإحالة الملف علي القسم المعني بعد أخذ رأي رئيس المحكمة و في رأينا أن هذا الإجراء يصعب إن لم نقل يستحيل تطبيقه لانعدام التأهيل المهني لدي كتاب الضبط لدراسة و فرز كل العرائض التي تسجل أمامهم و لكثرة عدد القضايا المسجلة يوميا لدي بعض المحاكم.
و المؤكد أن الاختصاص النوعي من النظام العام فيجوز للخصوم أن يثيرونه و في أية مرحلة كانت عليها الدعوي و للقاضي إثارته تلقائيا.
خلافا لقانون الإجراءات السابق فإن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الحالي أعطي لقاض المنازعات العقارية اختصاص الاستعجال العقاري و الاختصاص الولائي العقاري.
الاستعجال العقاري:
أجازت المادة 300 من قانون الإجراءات لقضاة الأقسام الفصل بموجب أمر استعجالي في القضايا التي ينص القانون فيها علي اختصاصهم و هو ما أكدته المادة 521 من قانون الإجراءات علي جواز لقاضي العقاري اتخاذ تدابير تحفظية بموجب أمر استعجالي و دون المساس بأصل الحق كأن يأمر بوقف أشغال البناء و تكون الأوامر الإستعجالية قابلة للاستئناف.
الأوامر الولائية:
يحق لقاضي العقار أن يتخذ بناء علي طلب أي طرف إصدار أمر علي عريضة تتعلق بإثبات حالة أو إنذار أو استجواب في موضوع لا يمس بحقوق الأطراف طبقا للمادة 523 من قانون الإجراءات و يكون الرد القاضي علي العريضة خلال 03 أيام من إيداعها كأن يأمر بإثبات حالة تعدي علي ملكية عقارية.
الاختصاص النوعي في التركة أو الميراث:
و كما شرحنا في الاختصاص الإقليمي فإن الاختصاص النوعي في التركة أو الميراث لما يكون موضوعها عقار يؤول الاختصاص النوعي فيها لقاضي شؤون الأسرة بصريح المادة 498 و 499 من قانون الإجراءات و له الحق حتى في تعيين الحارس القضائي لإدارة أموال التركة في حالة المنازعة و البديهي أن أموال التركة تشمل العقار أو العقارات بينما الفقرة التاسعة من المادة 512 من نفس القانون تجعل من موضوع القسمة و تحديد المعالم (أن أغلب الدعاوي تتعلق بقسمة التركة العقارية) يدخل ضمن الاختصاص النوعي للقسم العقاري و مهما يكن فإن تطبيق هذا التناقض قد لا يشكل خطرا كما سبق و إن كنا نري ضرورة تعديل القانون فيما يخص هذه المسألة كما أوردناها عند كلامنا حول الاختصاص الإقليمي.
المحور الأول: المنازعة العقارية أمام القضاء الإداري:
الفرع الأول: الاختصاص الإقليمي:
المبدأ أن الاختصاص الإقليمي أماما القضاء الإداري كالقضاء العادي فهو يؤول بوجه عام للجهة القضائية التابع لها موطن المدعي عليه أو أخر موطن له أو في الموطن المختار طبقا للمادة 37 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و إذا تعدد المدعي عليهم يكون الاختصاص للجهة القضائية أين يقع موطن أحدهم.
و استثناءا علي الأصل فإنه يكون الاختصاص وجوبا أمام المحاكم الإدارية فيما يتعلق بالقضايا المرتبطة بالعقار:
- محكمة تنفيذ الأشغال العمومية: في مادة تنفيذ أشغال عمومية كالمنازعات المتعلقة بمدي احترام المقاول دفتر شروط انجاز جسر .
- محكمة إبرام العقد أو تنفيذه: وهي العقود الإدارية مثالها عقود امتياز منح أراضي الدولة للاستثمار.
و الخلاف بين القضاء العادي و الإداري أن الاختصاص لهذا الأخير من النظام العام و لأطراف الدعوي إثارته في أي مرحلة كانت عليها الدعوي و للقاضي إثارته تلقائيا طبقا للمادة 807 من القانون الإجراءات.
الفرع الثاني: الاختصاص النوعي:
1 - الاختصاص النوعي للمحاكم الإدارية:
بخلاف القضاء العادي فإن القضاء الإداري في قانون الإجراءات لا يعرف تقسيم المحكمة حسب نوع النزاع فالمحكمة الإدارية تختص بالنظر في جميع القضايا أين تكون الدولة أو الولاية أو البلدية أو المؤسسة العمومية ذات الطابع الإداري طرف فيها طبقا للمادة 800 من قانون الإجراءات بمعني أن المحاكم الإدارية هي صاحبة الاختصاص في كل الدعاوي بما فيها الدعاوي المنصبة علي عقار بشرط أن تكون الإدارة العمومية طرفا إما بصفة مدعي أو مدعي عليه أو مدخلة في الخصام و هو ما يسمي بالقضاء الكامل و يشمل المنازعات المتعلقة بالعقود الإدارية كإنجاز بناء تابع للأملاك الخاصة للدولة في إطار تنفيذ صفقة عمومية.
كذلك يمتد اختصاص المحاكم الإدارية فيما نصت عليه قوانين خاصة كالمنازعات الناتجة عن تطبيق قانون 81/01 المتعلق بالتنازل عن أملاك العقارية للدولة.
كما يمتد الاختصاص النوعي لكل دعوي ترمي إلي إلغاء أو تفسير قرار إداري طبقا للمادة 801 من قانون الإجراءات، كقرار هدم مبني في إطار تنفيذ قانون 90/29 المتعلق بالتهيئة و التعمير أو قرار رفض رخصة البناء أو قرار المحافظ العقاري المتضمن رفض إشهار عقد بيع عقار.
قضايا الاستعجال أمام القضاء الإداري:
يفصل في الاستعجال بموجب أمر و يتعلق بالنظر في تدابير مؤقتة دون النظر في أصل الحق وفقا للمادة 917 من قانون الإجراءات و تظهر سلطات قاض الاستعجال فيما يلي:
-وقف تنفيذ قرار إداري أو وقف أثار معينة منه.
-المحافظة علي الحريات المنتهكة من الإدارة إذا كانت الانتهاكات تمثل مساسا خطيرا و غير مشروع بالحريات.
-أمر بوقف تنفيذ قرار إداري يتعلق بالتعدي أو الإستلاء أو الغلق الإداري و أن هذه الحالات يكون موضوعها عقار.
-يمكن لقاض الاستعجال أن يعدل التدابير المتخذة بموجب أمر استعجالي أخر.
-التدخل بصفة مستعجلة لأمر الإدارة المعنية باحترام إجراءات المناقصة المحددة في قانون الصفقات العمومية.
أوامر علي العريضة:
- يجوز لقاضي الاستعجال أن يصدر أوامر علي العريضة لإثبات وقائع مادية كحالة تعدي الإدارة علي ملكية خاصة و له أن يعين خبير لإثبات وقائع قد تؤدي إلي طرح منازعة جدية كإثبات أشغال بناء منفذة خرقا للقواعد التقنية.
- حالة الاستعجال القصوى يتخذ فيها القضاء أمر علي عريضة يتعلق بأخذ التدابير الضرورية دون عرقلة تنفيذ قرار إداري مسبق.
أ - الاستعجال الإداري في المادة العقارية أمام المحكمة الإدارية:
وقف التنفيذ:
يجوز لأطراف الدعوي طلب وقف تنفيذ قرار إداري بشرط ثبوت وجود دعوي الإلغاء و يفصل القاضي في الطلب وفقا لقواعد الاستعجال بموجب أمر قابل للاستئناف أمام مجلس الدولة و تفصل فيه نفس التشكيلة المطروح أمامها دعوي الموضوع و ينتهي أثار وقف تنفيذ القرار الإداري بمجرد الفصل في الموضوع و قد نضمت نوع هذا الطلب المواد 833 إلي 837 من قانون الإجراءات.
2 – الاختصاص النوعي لمجلس الدولة:
يختص مجلس الدولة نوعيا بالفصل في مدي مشروعية القرارات الإدارية و كذا تفسيرها و الصادرة عن السلطات المركزية و المتعلقة موضوعها بعقار كالطعن في قرار فسخ صفقة بناء سد الموقع من طرف وزير الموارد المائية. كما يختص مجلس الدولة بالفصل في استئناف الأحكام و الأوامر الصادرة عن المحاكم الإدارية طبقا للمادة 902 من قانون الإجراءات كما يختص بالنظر في الطعون بالنقض المقدمة ضد القرارات الصادر في أخر درجة من المحاكم الإدارية كما يختص بالنظر في الاستئناف و الطعون بالنقض الواردة بنصوص خاصة.
ب - الاستعجال الإداري في المادة العقارية أمام مجلس الدولة:
وقف تنفيذ قرار إداري محل دعوي الإلغاء:
بخلاف طلب وقف التنفيذ المطروح أمام المحكمة الإدارية فإن الطلب الرامي لوقف تنفيذ قرار إداري أمام مجلس الدولة يختلف حسب الحالات المطروحة و بشروط و هي:
- إذا تقدمت الإدارة باستئناف يتعلق برفع وقف تنفيذ القرار الإداري الذي أمرت به المحكمة الإدارية بشرط ثبوت أن استمرارية وقف القرار الإداري يلحق أضرار بمصلحة عامة أو بالمستأنف و هي الإدارة العمومية (المادة 911 ق إ م).
- إذا رفضت المحكمة الإدارية الطعن المتعلق بإلغاء قرار الإداري جاز لصاحب الشأن التقدم بطلب وقف تنفيذ القرار الإداري أثناء النظر في الاستئناف بشرط خشية أن يحدث القرار الإداري عواقب لا يمكن تداركها و إذا ثبت أثناء التحقيق في دعوي الإلغاء أوجه تبرر إلغاء القرار الإداري( المادة 912 من ق إ م إ(.
وقف تنفيذ القرار القضائي:
اعتبارا من أن استئناف أحكام المحكمة الإدارية أو الطعن فيها بالنقض لا يوقف تنفيذ الحكم طبقا للمادة
908 و 909 من قانون الإجراءات فإن للمنفذ ضده الحق في طلب وقف تنفيذه بشرط أن يكون تنفيذه يعرض المنفذ ضده لخسارة مالية مؤكدة لا يمكن تداركها و أن تبدو الأوجه المثارة في الاستئناف مبررة لإلغاء الحكم المستأنف طبقا للمادة 913 من قانون الإجراءات و بالعكس فإذا قضي الحكم محل الاستئناف بإلغاء قرار إداري جاز للإدارة العمومية طلب وقف تنفيذ القرار القضائي محل الاستئناف و لمجلس الدولة الأمر بوقف تنفيذ الحكم متى تبين أثناء التحقيق في الاستئناف بأن أوجهه جدية قد تضفي إلي إلغاء الحكم المستأنف طبقا للمادة 914 من قانون الإجراءات.
للإشارة فإنه يجوز لرئيس مجلس الدولة في الحالتين المذكورتين في المادة 912 و 914 أن يرفع حالة وقف التنفيذ طبقا للفقرة الثانية من المادة 914 من قانون الإجراءات.
و للتذكير فإن دعاوي وقف التنفيذ تتم وفقا لأحكام القانونية المتعلقة بقضاء الاستعجال و يبت فيها بموجب أمر.
---------------------------------------------------
(1) محاضرة ألقيت من طرف الأستاذ بن جبلة محمد وعلي في اليوم الدراسي حول عقود الترقية العقارية المنظم من طرف جوري كونسيل بوهران يوم 12 ماي 2009.
الخميس 21 نوفمبر 2019 - 10:29
